達人秘技專訪：包租公的5個秘訣 ~韋秀穎

受訪者丁主任是朋友的同事，目前50歲，自30歲開始投資。一開始投資是股票，但慘賠約300萬。目前主要投資股票及房地產，已10多年且有持續獲利。當初投資的目的是希望增加收入，能提早退休。在投資過程中受房東影響，覺得當房東很好賺。而該人也是投資股票，當包租公。

受訪者從軍人家庭中長大，二專畢業。他認為所受教育及家庭背景對於他投資並沒有影響。
對於投資，家人並沒有給予支持。是由薪資積蓄所得做為投資資金來源，而投資的訊息主要從財訊、工商時報等報章雜誌。

投資成功案例：
目前在新北市中和區有購置房屋當包租公，名下有8間隔間套房，每間套房約可收入6500元(中和區行情約在7000左右)。每月約增加5萬收入，平均投資報酬率每年約5%~7%。覺得比起股票，房地產雖然投資報酬率較低，算是比較穩健的投資。

投資失敗案例：
房地產沒有失敗。股票失敗是在2000年政黨輪替時，慘賠約300萬。當初股票是投資威盛，在投資時威盛是股王，前景看好，報章雜誌建議投資。

投資獲利的方法：
因為不是從事房屋買賣，而是以出租的方式獲利，所以買房屋時，地點需考量容易出租的地點。另外買房可不用新成屋，而考慮較無問題的舊公寓來做翻新，可降低成本。就中和地區來說，以成本總價除以可隔成房間數，一間200萬約為可投資獲利的房屋。房客需挑有穩定收入之房客。

受訪者對初學投資者的建議
1.受訪者本身從事營造業，建議投資者最好有相關背景或累積相關知識，較能在購屋及翻新的過程中，發現問題、避免問題。也比較有能力監督施工品質。
2.買房建議挑選中古屋公寓，投資成本才不會被公設比吃掉。
3.隔間時儘量縮小公共空間、走道空間增加房間空間，這樣可優化出租價格。
4.房客儘量不租給工人及年紀大的人。
5.認為未來幾年內，大台北地區都是可投資的。

Q&A
1.隔間施工有甚麼需注意的事項？
首先要先挑選素質較好有責任感的施工廠商，就可以替妳顧頭顧尾，比較重要的是電線的配置，需考量用電量適當加粗，一般施工的師傅都知道該用多少，但為求謹慎可再找機電工程師算過電量再配置會更安全。
2.為什麼覺得大台北地區還有可投資性，房價不是居高不下嗎?
這裡的投資指的不是房屋土地買賣，而是指購置房屋出租用，因為這個地區房價及外來客源穩定，所以我認為仍是可投資的。
3.為什麼不租給工人及年紀大的人?
因為工人容易有飲酒習慣、或多人同住的情形，會影響其他房客造成管理的困難，年紀太大的人一方面較難以溝通，而且比較有健康狀況及經濟狀況不好的疑慮。

心得
韋秀穎
特別感謝丁主任的寶貴分享，也感謝洪世杰老師。當包租公不同於金融投資，需要直接面對房客。所以選擇房客也是十分重要的一環，就投資角度來說，房客選擇錯誤，便無法實現預期獲利，而且可能危害或降低房價。因此雖然在挑選房客的過程中不免需要從現實的角度去考量。而在從事房屋出租的過程中，包括房屋購置、房屋地點的選擇、資訊的收集、施工的規畫、發包監督有許多的環節需注意，不像自己先前想像那麼單純。或許說知識及資訊才是獲利的關鍵也不為過。