達人秘技專訪：離家出走創出數億房產 ~ 黃惠祺

被採訪的投資人是我父母認識多年的友人，因為他有很豐富實際的買房經驗，而且從年輕時的生活拮据轉變成有錢人，進而想採訪他投資房地產的秘訣。

他今年61歲，從20幾歲開始從事裝潢業，熟悉此事業後才開始學習房地產投資。
起步時以合夥的方式籌資，先投資一棟台北士林區的房屋。
起因：33年前帶著妻兒離家，當時身上僅有新台幣6000元，但那時還有妻子以及未出生的嬰兒要養家餬口，有養家人的責任以及每個月需繳的租金費，6000元純粹是基本的生活費用，也因為當時家境拮据，到台北市區找工作，無意間觸碰裝潢事業，剛開始都是接案子改建別人的老房子，

後來自身的觀察發現，改建的收入只有幾十萬元，但改建後的房子卻可以讓投資者賺進幾百萬元甚至翻倍，覺得收入可觀，因此第一次與6位友人一起合資投資士林區的房子。

幾乎投資台北市的房屋為主。
台北市：士林區(3間房子)、信義區(1間)、大同區(2間)、中山區(1間)、內湖區(1間)、文山區(1間)
新北市：淡水區(1間)

年輕時曾經聽過：「有人用賺來的錢全部投資房地產」於是投資者也跟著照做，利用熟悉的工作內容揣摩投資房地產的秘訣。

有個朋友與投資者認識30年，朋友專注投資股票，當時他的朋友有2、3間房子，投資者當時並無許多資金，也無房子，每天專注從事自己的專長(裝潢業以及學習投資房地產)。
30年後，朋友依舊只有2、3間房子，而投資者卻已經有10間房子(至今)。
當初全家只有1個投資人在工作，但現在卻是有11個投資人在賺錢，即是10間房子。因為地點佳、人口眾多等因素，同時房屋也在升值。也因此到目前為止只投資房地產這塊。

裝潢業的主要工作是改建老房屋(屋齡至少有4、50年)，做建築相關工作。

1.他就讀西湖商工(現已廢除)，當時就讀的科系：綜合商科，對於基本的商業略有知識(資金調度有一套)，33年前是靠自己闖盪打拼，當時因為身上只有新台幣6000元，加上有家庭要顧，所以去做有關裝潢業的工作，並漸漸學習從基本裝潢房屋到關於如何看準房地產投資。

2.在裝潢業學習整修房子期間，看到有些鄉下人都會來台北買房子，明明自己所賺的裝修費只有幾十萬，但改建後買房客的獲利卻往倍數成長，經過很多經驗及觀察，才存有一些資金，先與6位朋友合夥，買下一間士林區的房子，成功的打入房地產的投資。
因此他覺得投資房地產與自身有無資金無關，主要是深入熟悉裝潢業，因而學習投資房地產，後來學習買房子，上網查房屋的價格以及附近是否交通方便等原因。所以是相關行業造就今日的成就。

3.由工作場所逐漸建立人脈，人脈多才有好案子可接，也能打聽別人的意見或消息，學習外人的買房經驗。(即人脈與金脈的重要性)

因為家庭因素選擇裝潢業的工作，拼命的賺錢存錢，而四年後攢下第一個一百萬， 有了一百萬後與6個人插股(一起來投資)。但知道自己的資金不多，所以第一次投資的心態是見好就收。 (EX：當時投資者與其他合夥們買了278萬的士林區房子，4天後房價漲至300多萬就馬上賣掉了(即為了賺取差價)，6人約賺22萬元。 之後慢慢累積額度再投資再買再投資，依此類推。資金來源是靠4年後在裝潢業工作攢下，即自有資金。

投資房地產的資訊來源，幾乎都是從事的事業所得到的知識。 經過接過的改建房屋的案子、做裝潢的同事一起集資投資房地產，學會這些經驗，就得心應手。 自己的建築工作照做，看到房子，除了地點要好，交通方便為主，還要查詢這房子的附近以後有無發展。(EX：是否會興建捷運等因素)

首先要投資時，一定要知道你投資的市場如何，並且要熟悉才能掌握關鍵。被採訪者覺得台灣什麼都可以進口，只有土地無法進口，所以比任何投資，投資房地產的獲利機率相對會高一些。

投資者買下房子通常都是放了10到20年，只要是地點好和人口多房屋就會一直增值。
EX：被採訪者從民國77年買下來的一塊土地三個房子，等到民國100年的時候賺進了7000萬，之後又買下5000多萬的房子再去投資。
EX：投資者買給女兒的新北淡水區的房子，土地將近有13坪，容積有400，房子有50年的屋齡，換算台北一坪的價格，用1700萬賺取6000萬。
EX：買下內湖區的房子，當時買有1000多萬的價值，擺放在那至今漲到4000多萬。
以目前來說，投資過的房子幾乎沒有失敗的經驗。因為摸了30幾年的房地產，對事業的熟悉度很高。
投資者認為基本上台灣的房地產投資會失敗的原因，多數是投資者的資金周轉不靈，必須賤賣才會有虧損。
EX：投資者有接過一個案例，因為那人資金周轉不靈，導致房屋急需賤價出售，因此投資房地產損失。

而投資者認為以下是可能會投資房地產失敗的各種原因：
1.要有一定的人口(房子需要人住)。
EX：李登輝總統到現任即將上任的蔡英文，2300百萬人口現在有減無增，
但太多人投資房地產，建商一再的蓋房子，但房子卻沒有人居住，形成空屋。(即最近的新聞：日本的鬼屋像東京都包圍)

2.偏僻的房子會被淘汰。
EX：現在人們很繁忙，為了節省時間，希望耗在交通方面可以減少，就會跑去住離工作地更近的房屋。形成原本的房子變成無居住狀態，愈來愈多。
EX：被採訪者的母親因為聽投資者的建議，買下桃園八德永福街的房子(一樓)。

投資者的分析：
1.一樓方便(較容易租給他人)，不需爬樓梯。
2.現代老人居多
3.土地比例，還有改建的機會。

假設買到大樓，會放在那裏不會出租，因為顧慮到可能會形成凶宅的情況(導致房價跌低)。
房地產有三個獲利點可以參考：
1.租給他人收取的租金收入(投報率)
2.買賣房屋的差價
3.利益來源。(例：專投資有土地開發的房地產)

投資者買了10間的房子，以其中一個為例，被採訪者買給女兒的房子位於新北市淡水區(淡江大學附近)，因為那是棟老式建築，近年來有意者想開發那裏的土地，被採訪者買的時候原價是1700萬，一旦改建，就會有60萬的利潤進帳。
因為土地比例越大，坪數越多，建商也要分很多錢給被採訪者，但因為政府新增規定買房子的人一定要時價登入，想要買個好價錢也很困難，
再者政府也會扣房地合一課徵所得稅，賣房的利潤減少。
土地一旦改建，獲利是往倍數發展。
1.個人覺得是因為自身的保守個性有關，不喜歡殺進殺出(如：股票)，也不希望影響自身的工作(如：投資股票經常不定期看股市或公司的最新資訊公告以及報表分析)，
盡量是要熟悉的事業才會去做投資。
2.不論投資什麼，需盡量關心時事。
(1)中國之前政府打房情形嚴重，房價漲就打房，房價低又會去救。但其實房地產是個自由市場，並不是靠手段就可以拯救。
全世界都可以有翻身的機會，例如：中國以前是個落後國家，許多廠商老闆在這設廠、投資。但後來有許多廠商撤走，原因是原物料以及土地都逐漸漲價。
現已往東協區域發展。
(2)現今已是全球化的時代，國家與國家的交易頻繁，逐漸帶來房地產的上漲主因。
(EX：老闆都會往有利於公司條件的國家。像是東南亞國家，工資一天約一塊美金，工資便宜，原物料取得便利，也就會帶動當地的房地產。
(EX：投資客把土地買下來，只有種菜，一年會有二、三十萬。但卻被正新輪胎公司看中給買下來，這樣投資者就會有更多利益，土地開發使公司也要給投資者一定額度的利潤。)
中國因沿海地區已經飽和化(即一線市場)，廠商會跑向內地(即二、三縣市場)發展，而當地民眾也就不用再去沿海討工作。
(EX：鴻海董事長郭台銘就把工廠移置到貴州)
(3)前不久我國政府把遺贈稅降低為10%，造成很多金錢藏在外國的人都拿回台灣，
唯一的好處是買房地產投資，但買了房子都需要繳交管理費(月)與稅金，也就只能租給別人每個月收房租，
早期的房子租給他人可以賺3萬(月)，但現在卻只能賺15000元(月)，利潤減少也損失。目前台灣是投報率最低的國家。
(4)美國的原物料，原油的油商，囤積太多價格下降，支持一些戰亂國的反政府軍，搞她國的國內戰亂，開採石油的戰亂國家經濟因此受到打擊，美國就可以趁機賣出囤積已久的存貨。
很多都是人為操控。
3.初學者可以用合夥的方式一起投資房地產(解決資金問題)，投資者現在居住的房屋當初是6個人一起買下，最後自己買下這棟房子。(集資)
EX：買一個房子1500萬，賺到一成就有150萬。 借錢，借力使力，是用我借的錢錢滾錢，所賺的錢比較快速回本。
4.投資房地產是需要耐心及細心。
投資者覺得房地產還是可以投資的。
可從土地的開發來投資，老房子地點好、人口不易遷移、交通方便等因素，許多建商或是公司看準地點好，會有機會改建此地，房價因此會上漲。

Q：為何不投資股票呢？
A：因為股票都是殺進殺出，但通常投資股票的賺錢報你知，但賠錢卻默默不說。
覺得投資股票最大的缺點，EX：這次新聞所報的浩鼎公司爆發的內線交易。浩鼎本就是中研院所研發藥的生技公司，但浩鼎的內部人員卻不是把重點放在研發新藥，
而是利用新藥去做上市讓大家來投資股票，然後炒起股票賺錢。
甚至於技轉(技術轉移)而沒有通知股東。

被採訪者不主張買股票原因：
1.內線交易防不慎防。(台灣發生過太多案例)
2.很多公司轉成上市上櫃後，是利用炒股票來賺取投資人的資金(賺價差)(股票應是收集市場上的資金來做生意)。
3.有些公司是從市場吸取資金後，公司越做越大(股票順勢的漲)，但公司派的賺完錢後，賣掉全部的股票(持股)，公司就只剩下空殼子。(不是為了做生意而是為了賺錢)

Q：為何不投資黃金呢？
A：不贊成投資黃金原因：需要有大變動時才可以賺取差價。(EX：國際有災情或是戰爭) 還有我們的電器產品的材料有用到黃金，黃金就變少了。(耗材)
會扯到供需，需求量減少，價格就下降。


對於房地產，我幾乎都沒有什麼概念。畢竟從高中讀到現在，雖然都是讀商業類科系，但是不外乎都是學到股票或是財務報表的分析等等，
反之房地產都沒有觸碰，更不懂怎麼投資才能賺錢的秘訣。
上一次訪問的是一位會投資股票的老闆，這次是專門投資房地產的阿伯，一開始我以為阿伯是因為家裡有額外資金才會投資房屋，但並非如此，他是從無到有，
是靠他的努力還有觀察以及大膽才能有現在的成就，買進10棟房子，進而與建商估算土地開發，遠比以前從事裝潢業所賺取的還多更多，這就是阿伯的厲害，很敬佩他的能力。
從以前我就想著，不論投資什麼都要存到一定的金額才有資格投資，沒了本錢又怎麼敢談獲利呢？
但訪問阿伯後，其實資金並不是大問題，可以先存第一桶金一百萬，與銀行借四百萬元，雖然一開始有了負債四百萬，關鍵就是你的投資眼光，是否可以利用你現在有的5百萬，
經過自由市場的錢滾錢形式，一一地把這四百萬賺回來(當然還有加上銀行每個月的利息)，市場上是用了五百萬金額去上漲房價，如果賺取一成不是也有五十萬嗎？
除了資金，還有你對你所在的工作市場的環境也要很熟悉，不論是投資股票或是房地產，不了解市場運作，相對投資風險增加。
平時投資功課也要做，時事新聞也要注意，更重要的是，許多人過往的成功以及失敗的經驗都要細心分析，之後就是要嘗試親自投資，
投資房地產的阿伯就是勝過其他投資客有犀利的眼光。

阿伯也不吝嗇地跟我說為什麼很多人會投資房地產失敗，其中最大的原因莫過於「資金周轉不靈」和買到地點差的房屋。
資金問題，平時應就要注意，而房屋的地點，勢必要多看新聞和觀察人口是否過於少，是不是直轄市，交通是否方便。多年打滾在建築業的阿伯，對於這塊地人脈與金脈自然清楚，
所以更重要的是：熟悉投資市場。

卝常感謝受訪者的教導，也很謝謝洪世杰老師，讓我有這機會可以略懂房地產的投資運行，讓我懂得投資房地產這件事情，是需要時間、耐心以及細心。
希望未來能有機會投資，在這之前，一定要做足功課，熟悉整體市場才行。