達人秘技專訪：投資桃園優質豪宅賺1000萬 ~ 張芸茜

受訪者是我的姑姑，她的工作內容是財務，為公司裡的財務經理，年齡大約53歲，約43歲開始投資。本身是念政治大學財務管理研究所畢業，大學念實踐大學念會計統計系，本身對股票基金都沒興趣，因為風險太大，有可能都不會保本，因此選擇房地產比較穩健。因為自己所學的會計及理財的，對她的未來的投資有很深的影響，所受的非正規教育則是自己進修。
剛開始投資房地產。因為那時有新一波的景氣剛要起飛，而且如果投資標的正確的話，房地產的利潤較高，不像股票基金那些的風險較大，還要常常看盤不能盲目投資，所以就選擇房地產最為穩當。
因為她投資房地產很有心得，投資眼光很精準，本身也是讀財務管理的，有相當商業概念，又因為是家人，訪談方便，也會教導我許多投資的理念，很適合初學者的我去學習。

她投資生涯受到朋友的影響，看到身邊的朋友都在買賣房地產，覺得這是一個致富獲利的機會，因為當時朋友投資房地產的關係，跟著他跑了很多建案還有中古屋的市場，然後也去接觸仲介，中間學習了不少。十年前看到房地產有很大的前景，也就跟著下去投資。她都會去仲介公司去了解物件，不管是新成屋還是中古屋她都會去了解，
朋友會藉由股票市場一些上市櫃公司(建設公司)，看他們的財務報表還有股票市場的一些訊息，來做為他投資房地產判斷的依據，因為是這樣的原因，進而啟發我來投資房地產。

她的家庭成員總共有8個，是家中的長女，爸爸媽媽都退休在家，家裡不管父親還是弟弟都有從事過工程業，父親以前有蓋過房子，後來在營造公司當工地的監工主任，做的是公共工程。
弟弟從事的是監控工程業。弟弟從從公共工程轉入自己開設保健美容生技公司，目前做的是外銷的市場，
個人投資的概念是比較注重大數字，要投資定會花該花的成本，不會因為一點小錢而斤斤計較。如果有符合經濟效益及時間效益的機會，以及流通速度快的情況下，就會出售，不會因為想賺更多錢而延遲，因為一些無可抗力的風險都還是要自己承擔，不可能移轉給買方。
主要會投資房地產是看到身邊的朋友，進而使她萌生一個想法，「這是一個很難得的機會，為什麼不投入呢?」，她會說服家人，並告知一些實際的經驗，確實獲得可觀的利益，舉這個實際的例子給家人看，同時家人的朋友也是有做房地產的買賣，也賺到不少錢。因為這個原因，家人才決定支持她做房地產的買賣。
資金的來源除了自己的存款外，再來就是家人的支持，讓她來買賣房地產，因為買賣房地產一定要有頭期款。
她的資訊來源是自己會看媒體方面的新聞，認識一些仲介朋友，從他們身上獲得一些資訊或是房地產未來的走向，還有當地市場的一些狀況，都會去了解，經由這樣來作為她投資房地產的依據。

她第一個的投資是桃園青埔高鐵站附近的新建案，約十年前，是宜誠建設蓋的，屬於社區型的大樓，那裡是機場捷運高鐵的必經之地，社區後面是大園國際高中的預定地，社區的前方隔個馬路就有個捷運站。
因為自己的弟弟做監控，認識宜誠建設的高層，剛好遇到他們在蓋這棟社區型的房子，而她也有意購買，透過朋友與建設公司斡旋下訂。這是樓高13層的房子，三間房子都買在10樓，對自己的標的很有信心，後來就委託仲介去賣房子，有很多客戶都看了很有興趣，但都採取觀望態度，且透過仲介來了解她是否要斷頭賣給他們，因為投資坐北朝南的方位以及屋內格局方正，外觀也沒有遇到地理風水不佳，因此很多買家都想透過仲介與她殺價，但都沒有答應，不會因為金融海嘯的關係就亂了方寸。
當時買了三戶，一坪平均11萬左右，有約30幾坪、40幾坪、50幾坪，第一間平均每坪賺2萬，第二間也是，第三間平均是3萬，總共平均賺了70萬。

第二個投資的是南崁台茂購物中心旁邊，有很多當地人都覺得她買的太貴，可是因為那是豪宅，總共有44戶，又在大型購物中心旁邊，附近的costco也即將開幕。
建設公司是間大型的建設公司，在很多利基的條件下，就選擇投資了! 那時房地產還有一波行情，蓋完後要賣時委託仲介去賣，賣的行情比外面低一些，但也還是有賺。一坪平均賣19.5萬，總共利潤淨賺1000萬左右。之前很多朋友包括桃園的當地人都說能賣13~14萬就算是高標了!
她投資房地產會選地點，還有未來的發展狀況、區域的題材、交通的便利性，當時房子還沒開始挖地基時就已開始下訂，這段期間都會去看房子，看看附近的建案有沒有再蓋，透過仲介去了解。房子蓋好時剛好遇到金融海嘯，而且因為央行實施緊縮政策的關係，很多投資客都嚇到而選擇斷頭，不管有無賺賠都先入袋為安。
她第三個投資的是桃園中正藝文特區的店面，是跟朋友合作投資，因為合作對象意見很多，因而錯失良機，沒有賺到什麼錢。
有四個合夥人，她占第二大比例，房價好時有人出高價想買，可是最大投資者因為想要賺更多錢，堅持到最後，本來可以賺1000萬，弄到最後大家平均虧70萬。
從這個例子讓她學到，這種合夥投資要慎選投資人，從此經驗後，再也不找人投資了!有辦法自己買賣，不然寧願不買。

她都買新建案的房子，從還沒挖地基開始下訂時可以探詢到比較好的價錢，透過跟建設公司熟識的高層朋友，這樣也可以比外面買到便宜個1~2萬左右，這樣就更有獲利空間了。
投資的地方一定要生活機能好，建案非常特殊，或是在大型的購物中心旁邊，或是政府發展的特區旁邊，這樣的投資標的一定會賺錢。買的時候成本比別人低，比一般的投資者更有獲利的空間，賣的時候又可以賣市場行情價。

她建議初學投資者不要急著去選擇投資標的，先去多看看多聽聽，現在房地產也不是時機，因為投資的持有成本太高，要課徵房地合一稅和實價登錄。就房地產來說，現在並沒有以前的光景，因為持有成本高即使賺得多，也會被政府的稅金咬回去。所以建議房地產這部分先不要採取投資的行動，除非自己要住，這時候應該採取觀望的態度，多去分析多去了解，有時放假日去看看一些建案，透過仲介公司去看中古屋的案件，學會分辨學會看房子的好與壞，還有周邊的生活機能情形。
如果真要投資，就應白天去看一次房子，晚上也要去看一次，雨天時也要看一次，因為白天與晚上的感覺不同，白天大家活動看不出是不是真正的熱鬧，晚上就可以感覺出街道上的人多不多，會不會冷清之類的，再者，晚上可以看得出有幾戶有人住，若是都看不到有幾戶燈在亮，就代表這裡大部分都是投資客，就表示與你的競爭壓壓力就會大，當你要賣房子時，也有很多人要賣，等於有很多的競爭者，就變成買方的市場了!對賣方比較不利，因為不一定會挑選到你的房子。雨天也要去看，看看房子有無漏水的原因，或是壁癌，在這方面都要注意。然後，去問問看同社區的人，有無發生過兇殺命案、不好的事情、基地以前是不是墳墓區等等，這些都要去了解。這些都做足了!將來買錯房子的機率就大幅下降。"
房地產目前在台灣沒有辦法，轉而投資海外，例如:馬來西亞及日本，如果真有興趣的可以投資越南、柬埔寨等地，尤其是越南，現在很多仲介及建設公司都過去那邊，因為那邊是個開發中的國家，是個共產國家，目前很多外資都進去了!那個地方如果有興趣可以去了解當地行情，還有生活狀態等等各方面的，這個可以仲介公司去了解，但最後還是要自己去做分析判斷，那個地方應該是一個未來不錯的投資機會。

Q:與房屋仲介接洽的情況?
A:我的朋友在當時房地產景氣較好時就聽信仲介，因為他們為了趕快成交一筆生意就會跟你講得天花亂墜，說話不實在，當成交時，仲介又不斷鼓吹你賣掉，又不斷的說這間房子有多差，希望放低價格趕快賣出，因為他們如果有買賣交易，不管賣多賣少，就可以抽3~4℅的佣金。
因為她只聽仲介的一面之詞，買到街景不熱鬧的方，隔了很久才脫手，又到虧了100多萬。
所以不能都聽仲介的話，還是要靠自己多方去了解，自己學做判斷，

Q:還有投資過其它標的嗎?
A:有，投資過古董，那個是有年代的古玉，是剛好也喜歡玉，本身也有興趣，是因為親戚的教導，加上有看一些相關年代的書籍，但也都只是出自於興趣，沒有想過要賣出。
我有買一件漢代帝王墓的龍鳳拐杖，當時是50萬，現在可賣到800萬。

Q:目前有從事其他投資嗎?
A:目前跟著家人，弟弟開設公司從事美容保健生技公司，因為生技業是未來發展的明星產業，現在中國大陸也很需要這塊，電子業的榮景已經過了!台灣的生技業是世界數一數二的，在這個領域台灣有很多幫全世界大廠做代工，現在醫療成本太高了!台灣人漸漸了解到不能等到生病才去看醫生，現在逐漸走向預防醫學，保健食品這塊未來是非常有展望的產業。
利潤大約5~10倍，要看東西區別，美容保養品可到10倍，有些5倍，保健食品可到13倍，但因研發成本高所以利潤空間更大。
有時病一來，可能讓你坐輪椅坐一輩子，可能因此變植物人、中風、不能說話等，這些都是造成家庭一筆更龐大的負擔，不只自己身體不好，還要人照顧。因為現代人有三高的問題，甚至營養不均衡，會造成生理上的傷害。衛服部表示以後每五分鐘就有人得癌症，如果每個都要用醫療管道來處理，根本緩不濟急，還是平時多多保養來的重要。
這個產業目前還有20~30年的光景，目前是這樣來判斷。

Q:現今生技產業眾多，如何以市場上的人做區隔?
A:是採高品質、高單價、高效果的方式凸顯與他人的不同。因為很多都是以開架彩妝那邊可以買的到，走的是平價路線，但我們是採取高單價路線，因為掌握全世界經濟的是那3℅的人，我們朝這方向邁進。


這次的訪談內容讓我收穫多多，可以知道姑姑的投資理念，如何在穩健以及風險中做拿捏，最重要的是，投資不能只靠一面之詞，要多方觀察分析詢問，才能獲得正向的報酬。而我也了解到，基金、股票是需要更專業的投資理念以及更多的時間，因為需要時時看盤，而且容易被人操作，若是沒有多餘精力的人還是不要貿然投資。
我也了解到生技業未來的前景如此龐大，瞬息萬變的世代，我們怎麼也沒料到，保健食品總有一天會取代正統的醫療。現代人變得聰明，懂得見微知著，知道有小病就要保養，免得日後生一場大病怎麼救也就不會回來。
謝謝老師藉由這次的採訪報告讓我了解到與以往不同層面的東西，是一門實務大於理論的課程，跟著洪世杰老師的腳步學習，可以使我的未來變得更美好。